В Тирасполе цены на недвижимость продолжают падать уже четвертый год подряд, а в других городах республики обвал начался ещё раньше. О том, что происходит со стоимостью жилья и как не продешевить при его продаже, «Новости Приднестровья» поговорили с представителями риэлтерских агентств.
В мае прошлого года наше информагентство писало о ситуации на столичном рынке недвижимости. Тогда директор риэлтерской фирмы «КупиДом» Александр Погребной рассказал, как с 2014 по 2017 год цены на квартиры упали более чем на треть. Если четыре года назад средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Тирасполе составляла 611 долл., то к 2017 она упала до 370 долл. По словам риэлтора, в течение всего 2017 года столичная недвижимость продолжала дешеветь и, таким образом, к марту стоимость квадратного метра опустилась до 350 долл. за метр.
«Сегодня уже никого не удивляет однокомнатная квартира за 9 тысяч долларов. Двухкомнатную квартиру в пятиэтажке можно приобрести за 14 тысяч, и таких квартир много. При желании можно купить и трехкомнатную квартиру в пятиэтажном доме за 17-18 тысяч», – рассказывает Александр Погребной. В девятиэтажных домах цены на жильё, как правило, на 2-3 тысячи выше.
Одна из причин продолжающегося падения – значительная диспропорция между количеством выставленных на продажу квартир и числом покупателей, готовых заплатить требуемую цену. По подсчётам Александра Погребного, предложение жилья в Тирасполе сегодня пятикратно превышает спрос, а значит, пока тенденций к смене падения стоимости на рост нет. В ближайшей перспективе цены могут разве что стабилизироваться, считает риэлтор.
Согласно данным, предоставленным агентством недвижимости «Представитель», в Бендерах падение цен на вторичном рынке жилья началось ещё в 2010-м году и продолжается поныне. Так, если ещё 9 лет назад за однокомнатную квартиру в центре города необходимо было заплатить 16 тыс. долл., то сегодня цена уменьшилась более чем на треть – до 10 тыс. долл. Аналогичная ситуация и с двухкомнатными и трехкомнатными квартирами: здесь средние цены упали с 26 тыс. до 19 тыс. долл. и с 35 до 22 тыс. соответственно.
Если в Бендерах и Тирасполе цены практически паритетные и разница обусловлена, скорее, не городом, а типом дома, состоянием квартиры, удаленностью района, где расположено жильё, от центра, то в Рыбнице, по информации агентства «Северная столица», стоимость жилья несколько ниже. Цена квадратного метра колеблется в пределах 250-300 долл. Таким образом, однушку без ремонта можно взять за 6-8 тыс., двушку – 7-9 тыс., трёшку – 10-13 тыс. Причём в Рыбнице цены на жильё начали падать ещё раньше, чем в Бендерах, – с 2008 года.
Из представленной риэлторами информации можно сделать вывод, что на стоимость недвижимости в Приднестровье в первую очередь влияют региональные экономические факторы. В Рыбнице и Бендерах падение цен на жильё происходило после мирового кризиса 2008 года, который затронул и Приднестровье. В столице спад начался в 2015-м, вслед за кризисом на Украине и экономической рецессией в России.
А вот девальвационный фактор если повлиял на цену квартир, то не столь значительно. Например, в Тирасполе падение стоимости жилья началось ещё при стабильном приднестровском рубле.
Впрочем, вряд ли покупатели недвижимости огорчены тем, что за последние годы цены рухнули в 1,5-2 раза. А вот владельцам квартир максимально выгодно было продавать их ещё четыре года назад, когда цены были на пике.
Но если вы решили сделать это сейчас, необходимо знать несколько правил, без соблюдения которых есть риск получить за жилплощадь даже меньше опустившейся рыночной цены.
Директор агентства «КупиДом» формулирует эти аксиомы так: очистка от хлама, деперсонализация и косметический ремонт.
Начнём с первого. По словам Александра Погребного, перед тем как выставлять квартиру на продажу, её нужно освободить от слишком громоздких, не вписывающихся в интерьер вещей, очистить балкон и все комнаты от завалявшегося старья.
«Покупателям нравится примерять квартиру на себя. Если в ней очень много вещей и она захламлена, это всё отвлекает», – поясняет риэлтор.
Впрочем, полностью вывозить мебель из жилья не нужно. Голые стены и пустые комнаты, скорее, отпугнут покупателя, чем завлекут, поэтому некоторые предметы интерьера всё же должны остаться.
«Даже если вы продаете только стены, без содержимого, для просмотра квартиру желательно обставить мебелью. Это не значит забить её битком. Мебели должно быть по минимуму, гораздо меньше, чем вы используете в повседневной жизни. Но она должна быть. Помещение без мебели кажется меньше, чем на самом деле. Мебель придает квартире объем и превращает помещение в жилище», – поясняет риэлтор.
Второе правило тесно связано с первым. Перед показом квартиры потенциальному покупателю необходимо убрать не только хлам, но и личные вещи хозяев и детей, их фотографии, сувениры, в общем, всё то, что позволяет ассоциировать жильё с конкретным владельцем. «Интерьер должен быть нейтральным. Например, если это ванная, нужно спрятать все тюбики и шампуни - всё, что указывает на хозяина», – продолжает риэлтор.
Наконец, для того чтобы жильё смотрелось выгоднее, необходимо провести небольшой косметический ремонт. Вкрутить яркие лампочки, которые дают хорошее освещение, переклеить обои, поменять дверные ручки и покрасить окна – одним словом, устранить все мелкие неисправности, которые могут стать поводом для торга. По словам Александра Погребного, в ремонт имеет смысл вкладывать от 1% до 3% рыночной стоимости квартиры. Большие суммы, как правило, при продаже не окупаются.
Но если пожалеть денег, то потом, чтобы квартиру продать, возможно, придется уступить не сэкономленные 200-300 долларов, а уже две-три тысячи.
Также, по словам риэлтора, перед приглашением потенциального покупателя необходимо провести тщательную уборку жилья, проветрить помещение и избавиться от всех неприятных запахов.
Аналогичные правила действуют и при продаже частных домов. Там необходимо привести в порядок входной комплекс – первое, на что обращает внимание покупатель.
«Можно нанять рабочих, чтобы убрать двор, вывезти весь мусор, покрасить забор, фасад, отремонтировать калитку. Важно понимать, что это не выкинутые деньги на ветер, это деньги, которые сохранят рыночную стоимость недвижимости. Очень часто я вижу дома, в которые есть смысл вложить 300-400 долларов, и тогда можно продать их за условные 30 тысяч. Но люди не готовы вкладывать триста долларов, снижают цену, торгуются, в итоге продают за 25 тысяч. Только из-за того, что непривлекательный внешний вид отпугивает покупателя», – рассказывает риэлтор.
По словам специалиста, если тщательно подготовить недвижимость к продаже, устранить все бросающиеся в глаза недостатки и правильно расположить мебель – в общем, сделать дом или квартиру привлекательными для покупателя, то их можно продать с относительной выгодой даже при падающем рынке.
Алексей Ковалев
