Динамика и диапазон цен на недвижимость
Риэлтерское агентство «КупиДом» ведет учёт цен на тираспольском рынке вторичного жилья уже около 10 лет. По их данным пик спроса на недвижимость приходился на 2014 год. Тогда средняя цена одного квадратного метра доходила до 611 долларов США. Однако ухудшение ситуации на Украине, падение курса российского рубля привело к снижению спроса, за которым, естественно, последовало и уменьшение цен на жилплощадь. В конце 2016 года на фоне предвыборных страхов и неуверенности людей в завтрашнем дне средняя цена жилплощади опустилась, по данным эксперта по недвижимости Александра Погребного, до 311 долл. за квадратный метр.
После того как электоральная лихорадка миновала, цены немного подросли, закрепившись на отметке в 387 долл. за квадратный метр. Это средняя цена метра жилплощади в квартире, находящейся в хорошем состоянии и расположенной в спальном районе столицы (например, на Бородинке или на Красных Казармах). В зависимости от различных факторов эта цифра может варьироваться как в большую, так и в меньшую сторону. «Если мы говорим о центре города, то к средней цене нужно прибавить 10%-15%. Есть районы, где делаем наоборот — делаем уценку — например, Кировский — там дешевле в среднем на 10%", — рассказывает Александр Погребной. Также на стоимость квартиры влияет год постройки и тип здания, в котором она расположена, её состояние, этаж. Так квартиры на верхних этажах в не имеющих лифта пятиэтажках стоят, как правило, дешевле, чем жилплощадь в девятиэтажных домах.
По словам директора риэлтерского агентства «Глобус Ольга» Ольги Федорович, с учётом всех этих показателей правильнее говорить о среднем диапазоне цен на недвижимость, который сегодня, по данным агентства, колеблется между 300 и 500 долларами за квадратный метр. В принципе в Тирасполе можно найти и более дешевую жилплощадь. Так, по словам Александра Погребного, стоимость квадратного метра общей площади в квартирах, расположенных на последних этажах либо находящихся в очень плохом состоянии, может составлять 240−250 долларов и ниже.
По данным строительной организации ЗАО «СУ-28», постепенное падение стоимости жилья характерно не только для рынка вторичной недвижимости, но и для «первички». Если в 2014—2015 годах стоимость квадратного метра в новостроях в белом варианте была на уровне 550−600 долл. США, то к настоящему моменту она упала до 450−550 долл.
Однако и эта цифра достаточно условна. Например, «СУ-28» в соответствии с приднестровским законодательством реализует построенное жильё не за иностранную валюту, а за рубли ПМР. Цена квадратного метра составляет 5−6 тыс. руб., что при пересчете по коммерческому курсу доллара это составляет уже не 450−500, а 360−430 долл. США.
При этом, как отмечают риэлторы, при желании новую жилплощадь можно приобрести и за меньшие деньги. К агентам зачастую поступают предложения о продаже квартир в новостроях. Как правило, речь идет о ситуациях, когда владельцам жилплощади срочно понадобились деньги или необходимо уехать из республики. И очень часто они готовы продать квартиру даже себе в убыток — по меньшей цене, чем она была приобретена у застройщика. Однако стопроцентной гарантии, что такой случай подвернется покупателю давать нельзя, и, прежде чем удачное предложение о продаже нового жилья появится на рынке, может пройти достаточно много времени.
Говоря о ценах на квадратный метр жилплощади, нельзя забывать, что она также зависит и от общей площади квартиры. Чем она больше, тем дешевле каждый отдельно взятый квадратный метр, и наоборот.
С учётом этого фактора, по словам Александра Погребного, цены на однокомнатные квартиры на вторичном рынке жилья варьируются в пределах 10−13 тысяч долларов в пятиэтажках и 14−16 тысяч в девятиэтажных домах. Двухкомнатные апартаменты можно приобрести за 10−15 и 18−21 тысячу соответственно. Стоимость трехкомнатных квартир колеблется в пределах 17−20 и 20−25 тысяч долларов.
Однако всегда можно подыскать жильё подешевле. Например, трехкомнатную квартиру на последнем этаже пятиэтажки можно приобрести и за 16 тысяч долларов.
По оценкам специалистов, после спада цен 2015−2016 годов сегодня ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась. Цены перестали уменьшаться на 1%-1,5% в месяц, но и вверх они также не ползут. Изменить статус-кво может появление какого-то нового фактора, например, возможность брать дешевые ипотечные кредиты на приобретение жилья. По словам Александра Погребного, в свое время, когда «Сбербанк» предоставил возможность брать кредиты под 10,5% годовых, спрос на жилье значительно вырос, что в свою очередь привело и к скачку цен.
Отметим также, что фактором, способным наоборот еще больше придавить цены вниз, могла бы стать реализация анонсированной президентом ПМР Вадимом Красносельским госпрограммы по строительству доступного жилья. Насыщение рынка предложением в большинстве случаев автоматически означает уменьшение цен, а в этом случае стоимость нового жилья была бы заведомо дешевле рыночной, что должно было также повлиять на конкурентов.
Сроки приобретения и продажи квартиры
По словам руководителя агентства «Глобус Ольга» в среднем, для того чтобы продать квартиру агенту требуется около трех месяцев. Однако это справедливо, только если собственник выставляет справедливую и актуальную цену, а само жильё находится в нормальном состоянии. Если же хозяин оценивает недвижимость значительно выше рыночных цен, то квартира может ждать своего покупателя годами.
По словам Александра Погребного, в принципе, для того чтобы известить весь рынок о появлении нового объекта, выставленного на продажу, достаточно и двух недель. Однако из-за неготовности собственников корректировать цены процесс продажи затягивается. Эксперт отмечает, что как правило и продавцу, и покупателю необходим определенный срок, для того чтобы «созреть». В течение него продавец примиряется с тем, что за его жилье люди готовы платить значительно меньше, чем он хочет, а гражданин, представляющий вторую сторону сделки, переходит из разряда тех, кто просто просматривает новые предложения на продажу квартир, в человека, готового реально купить жильё.
Нюансы при оформлении сделок на продажу квартиры
После того как стороны при посредничестве агента или без такового согласовали цену, по которой будет продаваться квартира, наступает заключительный этап — непосредственное юридическое оформление сделки. Покупателю при этом следует быть особо внимательным. Среди подводных камней, которые могут его подстерегать, — наличие задолженности по коммунальным платежам, возможные претензии со стороны предыдущих владельцев жилплощади, не выписанные из квартиры люди, в том числе несовершеннолетние.
Тем не менее, по словам Александра Погребного, в принципе покупатель может спокойно проверить все эти щекотливые моменты. Например, когда последний раз перепродавалась квартира, можно узнать в службе регистрации и нотариата. Если она у продавца в собственности более трех лет, значит, иска со стороны предыдущих владельцев можно не опасаться, так как сроки давности уже истекли.
Информацию о том, имеется ли задолженность по коммунальным услугам, можно узнать в банке, если вам известен лицевой счет квартиры. Ольга Федорович отмечает, что можно поступить ещё проще — попросить у продавца квитанцию по уплате коммунальных услуг и сверить прописанные в ней показания с реальными цифрами на счётчиках.
«Всегда можно узнать историю квартиры обойдя соседей. Они расскажут, кто и когда ей владел», — добавляет Александр Погребной.
Также покупателю необходимо проверить, соответствует ли расположение стен и комнат жилплощади техническому паспорту, не производил ли продавец незаконных перепланировок, так как это может стать помехой при будущей перепродаже квартиры.
Тем не менее, специалисты всё-таки не советуют оформлять сделку купли-продажи самостоятельно, так как обычный человек может всё же не заметить некоторые неочевидные моменты, которые затем могут вылиться в проблемы, отнимающие много времени и сил.
«Я всегда говорю клиентам, что смотрите, если вам собственник говорит, что давай никуда не пойдем, давай сэкономим деньги и оформим сделку самостоятельно, вы должны подумать: почему он на этом настаивает? Если вы не доверяете какому-то конкретному агенту, обратитесь к нейтральному риэлтору или юристу», — советует Александр Погребной.
По словам эксперта, как правило, наибольший стресс покупатель испытывает, когда контракт уже подписан и продавцу переданы деньги, но право собственности еще не зарегистрировано в надлежащих структурах. Эта процедура может растянуться на несколько дней, а то и недель.
Для того чтобы не беспокоиться, что продавец исчезнет вместе с деньгами и нечего вы зарегистрировать так и не сможете, Александр Погребной советует вместо передачи денег из рук в руки воспользоваться механизмом банковского аккредитива.
В этом случае покупатель передает деньги не продавцу напрямую, а размещает их в банковской ячейке. Сторона, реализующая недвижимость, сможет их забрать только после того, как все документы о смене права собственности будут оформлены. В случае если же процесс затянулся дольше оговоренного срока, например, месяца или двух, покупатель сможет их забрать из ячейки обратно.
«В России, Украине, других странах этот способ расчёта распространён, у нас, к сожалению, это не практикуется», — констатирует Александр Погребной. Тем не менее, риэлтор напоминает, что подписанный сторонами контракт также является юридически обязывающим документом и, в случае попыток продавца затянуть переоформление прав собственности или вовсе отказаться от сделки, его можно принудить исполнить взятые на себя обязательства в судебном порядке.
Алексей Ковалёв.
